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私彩网投建设_这座承载一亿人希望的特大城市,楼市扛不住了?

时间:2020-01-11 19:13:28 来源:网络整理 作者:刺客 阅读:3273次

私彩网投建设_这座承载一亿人希望的特大城市,楼市扛不住了?

私彩网投建设,来源:楼市黄大大

地段砖家黄大大,今天拍哪里?郑州!

一个国家中心城市,雄踞中原。

它一路赶超济南、哈尔滨、沈阳、大连,跻身万亿级城市,成为北方明星,但产业相对低端,转型升级压力大。

它曾背靠中国第一人口大省,作为唯一核心城市,劳动力源源不竭,却总是难以留住高端人才。

它最早拥有完善的米字型高铁网,辐辏云集,通达八方,但最苦恼的是,怎么把人流变“人留”,促进发展。

它就是郑州,人口继突破千万大关之后,这几天又再发“抢人”大招。

从12月11日起,在郑州中心城区租房满 1 年的外地市人员,可直接落户,堪称本土史上最低门槛。

就在上周,郑州才刚刚把公积金贷款最高额度,上调了20万,还允许异地使用。

利好如此密集,是急着为楼市护盘吗?

郑州楼市,值不值得出手?

政策频频“松绑”,是郑州经济不行,还是楼市扛不住了?

其实,今年郑州经济成绩不错。前三季度,全市gdp达8050.7亿元,同比增长7.2%,跑赢全国水平(6.2%),位列全国大城市第16位。

问题出在郑州的楼市上。

第一,郑州目前均价约1.5万/㎡,同比下降0.7%,楼市趋冷,房价已经横盘了一整年。

郑州近一年房价走势,来源中国房价行情网

个别区域下降更明显。主城区的惠济区,2018年均价从1.6万/㎡跌回1.5万/㎡,今年房价探底1.25万/㎡。有项目还出现了全款直降53%的“骨折价”,引起一片哗然。

第二,价格下行,但郑州的楼市库存却在增加。今年以来,郑州房屋新开工面积 3498万平方米,同比增长 34.5%。其中,住宅新开工面积 2414万平方米,同比增长 31%。

这就是郑州一再给楼市“松绑”的背景。

其实,郑州的楼市限购政策不算特别严。在限购区,非本地户口只要交够2年社保,就可以获得买房资格。

新政之后,限购更松了:

1. 郑州中心城区持有居住证满 1 年的农村人员,可落户。此前为 5 年

2. 郑州中心城区城镇社会保险满 6 个月,可落户。此前为 2 年。

3. 郑州中心城区租房满 1 年的外地市人员,可直接落户。

也就是说,在中心城区,只要满足其中一项条件就可以落户:农业转移人口居住满一年、社保交够半年、租房满一年。

目前,郑州房贷利率高居不下,加上限售三年、总价20%差额税等措施,抑制了投资需求,刚需对楼市托底就变得非常重要。为此,郑州调高了公积金贷款上限,从 60万元提高至 80 万元。明年1月1日开始,异地公积金可以在郑使用。

简直就是一手送房票,一手送钱。

这一组合拳,对有意向进入郑州定居、生活的外地人,诱惑十足!

你千万不要觉得门槛低了,就认为这张房票含金量不高。

作为中部强省会崛起的重要一极,郑州各方面成绩相当耀眼。

它的经济总量,一路超越了济南、哈尔滨、沈阳、大连、西安,与武汉的差距也在逐年缩小。仅最近10年,郑州gdp就翻了3倍之多。

去年,郑州gdp总量破万亿,常住人口破千万,人均gdp破10万元/人。当地媒体扬眉吐气:“请喊我特大城市!”

作为一个被火车拉来的工业城市,郑州还很年轻。早年一直依赖水泥、化工等重工业,能耗高、污染重,如今,经济结构转型,新型工业开始发力。

标志性事件,便是 2010 年富士康的落户。

为了争取富士康,郑州市领导亲自挂帅,列为“一号工程”,针对性地连续开出三大优惠条件,让郭台铭无法拒绝。

其中,与营业额挂钩的现金补贴、缴纳保证金后零成本使用土地,已经非常诱人。更不用说,郑州还承诺组织周边中专技校,保证劳动力供应。

对富士康来说,性价比高的劳动力太关键了。

郭台铭当即拍板,进驻郑州。此后,华为、中兴、创维、oppo、酷派、魅族等上百家终端智能制造企业纷至沓来,电子信息产业成为郑州一大经济支柱。据统计,全球每 7 部手机中就有1部来自郑州。

2018 年,郑州市进出口总额 615 亿美元,位居中部六省第一,全国省会城市第四。

郑州甚至赶超了老工业基地武汉,规上工业总产值跃居全国省会城市第二位,仅次于广州。生物医药、新材料、电子信息等战略性新兴产业不断崛起。

一个更具技术含量、低污染的产业集群,也让郑东新区成功甩掉了“鬼城”的帽子,房价不断攀升。

郑东新区,图源网络

“劳动力-产业-楼市”之间的良性互动,让郑州尝到了甜头,也是其持续吸引人口流入的动因之一。

不过,争夺河南人口的战场上,郑州可以说是强敌环伺。

这座城市,曾被说成是“外省招黑,省内不服”。河南人口流出,远则北漂、南下、奔上海,近则流向武汉、西安、济南,经常不把省城放在眼里。

早在本世纪初,河南就牢牢占据全国劳务输出第一大省的位置。有上百万的河南建筑工人,在全国各地的楼盘工地上挥洒汗水。

2018年末河南全省总人口10906万人,常住人口9605万人,仍有上千万劳动力(及其家眷)向省外输出。

由于人口持续输出和外流,河南的人口第一大省的位置,也在2006年被广东超越。

如今,按照常住人口算,河南只能排在全国第三,落后于广东、山东。

看人口增长曲线就知道,广东和相邻的山东、湖北,人口都是稳定上升,而河南的人口经历了一个断崖式下跌再回升的过程。

珠三角、长三角和山东、湖北的人口,就有很多是从河南流出的。

所以,郑州虽然是河南的唯一核心,但也非常不容易。

随着本省发展,劳务输出的数量已经逐年减少。这几年越来越多的河南人用脚投票,回到家门口工作。人口回流现象明显。

2018年,郑州市常住人口终于历史性地突破1000 万,人口增量排名全国第七。

图源第一财经

越来越多河南人回到省城发展,这座城市的竞争力也在无形中抬升。

比如,小学生人数方面,郑州就得以在33座重点城市中高居第二,人口活力很足。

图源第一财经

交通优势也得到了空前巩固。郑州不仅坐拥米字型高铁综合枢纽,还拿下了等级最高的“第五航权”,剑指国际航空物流中心。

2017年,郑州更是被中央定位为国家中心城市,坐镇中原。

经过十多年的“忍辱负重”,艰苦奋战,郑州这才赢得新一轮城市竞争的c位入场券。

抢人大战硝烟四起,在“地随人走”的指挥棒下,各大城市各显神通。中国经济重心正在南移,人口、资金加速流向南方。

在南强北弱、劲敌如林的格局下,郑州,承载着河南唯一的希望。

“国家级中心城市”,这几个字也代表了沉甸甸的发展目标。摆在郑州面前,难题不少。

科教资源少,只有郑州大学一所211大学;历史底蕴不如古都洛阳、开封;医疗资源较差,三甲医院数量与当地人口严重不匹配;金融和高端服务业也是短板,第三产业还比不上武汉、成都、重庆……

这也意味着,这座城市尽管能吸引本省的人口,但自身培育和吸引高端人才的能力,非常薄弱。

2019年,郑州本地高校的应届毕业生流失率高达41.7%,明显高于西安(33.7%)、武汉(36.2%)、长沙(39.1%)等对手。

本来培养的人才就少,还在源源不断地流失。

这和郑州在河南的首位度不无关系,今年前三季度,郑州gdp仅占全省的 20.6%,人口仅占全省10%不到,辐射力、影响力较低。

想要成为拉动整个中原城市群的“火车头”,郑州还需要狠狠努力。

郑州内部,也有隐忧。它对固定资产投资,尤其是房地产投资依赖度很高。

2018年,郑州房地产开发投资3258亿元,增幅达到 17.9%,是为数不多的房产投资占gdp的比重超过三成的重点城市。

对房地产的依赖,让这座庞大的工业城不停拆迁,不断施工。

“郑州郑州,天天挖沟。”

不过4年时间,郑州就在四环内拆掉了大约175个城中村,产生建筑垃圾1亿多吨,几乎可以填满一个阳澄湖。

在全国的大城市中,郑州的土地财政依赖度也排名靠前,平均达到77%。

可见,要让郑州戒掉房地产,还有很长的路要走。

当地住建局公布的10月数据显示,目前郑州商品房销售额同比暴跌48.8%,市场不景气的情况下,郑州新房市场特价房、首付分期、工抵房轮番上阵。

那么,现在是抄底买房的好时机吗?

目前郑州北龙湖,高铁片区,老经开,金水老城,经开滨河国际新城,常西湖,白沙这些区域,房价没大的动静、甚至有些还微涨。

在挤泡沫的阶段还能保持坚挺,是相对适合刚需客上车的地段。

降价的区域,惠济核心区比较火热,供应量大,有捡漏的空间。其他区域不妨保持观望。

总之,从“送资金”到“送房票”,政府托市意图明显,明年郑州也将大概率出现楼市小阳春。

期待郑州重整旗鼓,再度逆袭!